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[日韓交流] 韓国人と交流しませんか?

家賃ナシ?賃貸住宅のからくり

掲載 : 2017.5.21

大家に何の得があるのか?

家賃も受け取らない、保証金も契約満了後に全額返還する韓国の賃貸制度「チョンセ(전세)」、大家にどんなメリットがあるのでしょうか?
チョンセが成り立つためには次の2つの条件が必要です。
  1. 銀行預金の金利が高い
  2. 築年数とともに不動産価値が上がる

利子で儲ける

皆さんが理解しやすいよう次のような具体例を挙げて説明します。
    状況例
  1. チョンセ保証金:2億ウォン(約2千万円)
  2. 契約期間:2年
  3. 銀行預金の年利が5%
大家は、賃貸契約時に物件の借り主から受けとった「チョンセ保証金(2億ウォン)」を銀行に預金します。賃貸契約満了時には預金を解約して保証金を借り主に全額返金するわけですが、預金で得た5%の利子が大家の利益になります。

保証金額が2億ウォンならば年間の利子は1千万ウォン、実際の預金期間は約2年なので2千万ウォン近い利子が付くことになります。つまり、2年間の賃貸契約で日本円にして200万円ほどの儲けが出るということです。

金利5%は2010年頃の話で、昔は年利が十数%という恐ろしい時代もありました。大家は、ウォルセで家賃収入を得るのとどちらが得か計算して得する方の賃貸制度を利用すればいいのです。

銀行金利が低くなりすぎると大家に得がなくなるので、賃貸方式をチョンセからウォルセに切り替えて家賃収入を得ようとする大家が増えます。

売却で儲ける

韓国人はアパートやビラなどを購入して賃貸物件にして不動産投資しする人が多いです。
※韓国ではマンションのことをアパートと表現
アパート
アパート
ビラ
ビラ
通常は物件が古くなって不動産価値が上がります。正確に言えば建物自体の価格は下がっているのかもしれません。でも、マンション売買の場合、普通は建物と土地の価格を別々に考えるなんてことはしません。ですから、古い物件でも不動産価値が上がるというのは、地価がかなり上昇しているということなんです。

アパートを購入して数年後には5000万ウォン、10億ウォンと不動産価値が上昇するので、そのときに物件を売却すれば利益が出ます。つまり、家賃収入がなくても不動産を数年間所持して売却するだけで稼げるわけです。上で説明した預金の利子も利益になることを忘れちゃだめですよ。

では、なぜ地価がそんなに上昇するのでしょうか?

韓国のアパートは基本的に高層で団地を形成しています。よって、アパート全体で世帯数が500世帯や1000世帯といった大規模のものが多いのが特徴です。

世帯数が多いと人口密度が高くなるので、周辺の商店や交通網が大きく発展し、幼稚園や学校なども新設されます。地価の上昇はこのためです。実際に築20年、30年といった古いアパートでも分譲時より価格が高い物件はとても多いです。 日本は戸建て住宅の割合が多いことや小規模マンションが多いのでなかなか韓国のようには難しいと思います。

ここまで夢のような不動産投資について書きましたが、実は、ここ数年ぐらいで韓国の不動産投資にも陰りが出始めています。バブル崩壊説もメディアに出てますし、文在寅(ムン・ジェイン)大統領が2件以上の不動産所持者の税金を増やすという不動産投資対策も2018年春から施行されるようです。
[日韓交流] 韓国人と交流しませんか?
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