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新築アパートはチョンセ保証金が安い！？

掲載 : 2018.2.7

目次

  1. 韓国のマンション(アパート)とは？
  2. アパート敷地内の公園
  3. 韓国のアパート駐車場（旧式と新式）
  4. 韓国住宅の駐車場事情と駐車場代
  5. 韓国アパートのゴミ捨て(従来型)
  6. 韓国アパートのゴミ処理(新システム)
  7. 韓国のモデルハウス（アパート分譲）
  8. 韓国のアパートの価格
  9. 韓国の不動産屋
  10. ウォルセとは？
  11. チョンセとは？
  12. 家賃ナシ？賃貸住宅のからくり
  13. 韓国人が簡単に不動産投資できるからくり
  14. 韓国で賢く住居費を抑える方法とは？
  15. チョンセローンと新婚夫婦専用ローン
  16. 新築アパートはチョンセ保証金が安い！？
    1. チョンセ率35%！？
    2. 新築アパートを狙おう！
      1. 大家の資金繰りの都合
      2. アパート管理費の都合
    3. 新興住宅地を狙おう！
    4. まとめ
  17. ウォルセ契約書見本と日本語訳（直訳）
  18. ウォルセ契約書見本と日本語訳（意訳）
  19. チョンセ契約書見本と日本語訳（直訳）
  20. チョンセ契約書見本と日本語訳（意訳）
  21. チョンセ率70%の物件を選ぶ理由
  22. 高額なチョンセ保証金、安全対策は？
  23. 賃貸契約を中途解約するとどうなるの？
  24. 韓国のアパート探しの注意点（構造）
  25. 韓国のアパート探しの注意点（共同施設）
  26. 韓国のアパート探しの注意点（立地条件）
  27. 衣類リサイクルボックスの実態
  28. 韓国のアパート管理費、コレ何の費用？
  29. 韓国の不動産取引関連用語
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チョンセ率35%！？

別の記事でチョンセ価格（チョンセ保証金額）は不動産売買価格の70%、つまり、チョンセ率70%が基本であるとお話ししました。
➔ チョンセとは
➔ チョンセ率70%の物件を選ぶ理由へ

ところが、ソウルではチョンセ率90%という鬼のような物件も存在しますし、世宗(セジョン)市のような新興住宅地(韓国では新都市という)ではチョンセ率35%などという神のような物件も存在します。

現に、私が住んでいるチョンセ物件のチョンセ率は現在35.5%！これは驚異的な数値です。どうすればこのような物件に入れるのでしょうか？ここでは、私たち夫婦の実例を紹介しながらチョンセ価格を安く抑える方法を紹介します。
    私たち夫婦の状況
  1. 今から2015年秋、私たち夫婦は1億6千万ウォン(約1600万円)のチョンセ保証金を払い、新築マンションに入居しました。（日本でいうマンションを韓国ではアパートと表現するので、以下アパートと表記します。）

  3. そして2年後の2017年秋、契約期間が満期になったので契約を更新し、さらに2年延長になりました。

  5. 日本でも不動産価値の変動に伴い賃貸物件の家賃も変動することがあるように、韓国も契約更新の際に保証金額が見直されることがありますよね？私たち夫婦の場合、2017年秋の更新の際、チョンセ価格は据え置きとなり保証金の追加支払いはありませんでした。つまり、大家に預けている保証金はアパート入居時に支払った1億6千万ウォンのままということになります。

  7. ところで、それから2か月後（2018年の年始）、大家の個人的な事情でこの物件が4億5千万ウォンで売りに出されました。（※契約期間中の大家のこの行為は本来賃貸契約違反になりますがこれについては別の記事でお話します。）
  8. ➔ 賃貸の中途解約による退去について
これは、不動産価値が「4億5千万ウォン」に対してチョンセ価格が「1億6千万ウォン」ということです。つまり、チョンセ率は35.5%ということになります。

冒頭で述べましたが本来の適正なチョンセ率は70%ですから、不動産価値が「4億5千万ウォン」の物件の場合だと、チョンセ価格は「3億1000万ウォン」になるはずなんです。

3億1000万- 1億6000万＝1億5000万

これは、本来大家から請求されるはずの保証金額より1億5000万ウォン（約1500万円）も安い状況なんです。

新築アパートを狙おう！

日本人の皆さんは「新築物件は中古物件より人気があって競争率も高そう」と思うかもしれません。でも、韓国のアパート事情は違います。新築アパートが安いんです。一体どうしてでしょうか？

大家の資金繰りの都合

これは韓国のモデルハウスに展示されていた分譲アパートの見本模型です。
韓国のアパート模型
韓国のアパート模型
棟数が多いですが、これが一つの同じアパートです。一体何世帯あるのでしょうか？分譲後、この模型通りのアパート建設が始まります。

韓国のアパートは300～2000戸と世帯数が多いのが特徴です。そのため、新築アパートが建つと同時期に全戸一斉入居が始り、その時期は賃貸物件の供給過多となります。

韓国の新築アパート<br />※この写真のアパートは上の模型とは関係ありません
韓国の新築アパート
※この写真のアパートは上の模型とは関係ありません
私たち夫婦は今まで引越しを繰り返し、3件の新築アパートにチョンセで住んだ経験があります。3件とも800～1000戸規模のアパートです。これら800～1000戸には持ち家物件や賃貸物件が混在するわけですが、不動産投資の盛んな韓国では賃貸物件が非常に多いため、数百世帯ものチョンセ物件が一斉大量放出されるわけなんです。

このとき、新築物件購入者である大家は、期日までに購入代金を全額支払わねばなりませんが、なんせ高額ですから非常に苦しいわけです。よって、支払い期日の数か月前から不動産屋を通してチョンセの入居者を探し、入居者から預かったチョンセ保証金をアパート購入代金の支払いに充てるのです。

そのためには、できるだけ早く入居者を見つけなければなりません。また、銀行ローンを組んで物件を購入する大家も多く、彼らもまた入居者のチョンセ保証金をローンの返済に充てたいのです。なぜなら、アパート完成時点からローンの金利が高くなるからです。

ところが、新築の場合はチョンセ物件が供給過多になるためなかなか入居者が見つかりません。そこで、大家にとっては不本意ですがチョンセ価格を下げるしかないのです。保証金が安いチョンセ物件からはけていくので…。

アパート管理費の都合

アパートが完成すれば毎月のアパート管理費（共益費）が発生します。空室のままでは大家が管理費を支払う羽目になってしまうので、これもまたチョンセ価格を下げてでも入居者を募集します。

新興住宅地を狙おう！

先ほど、新築アパートが狙い目だと書きましたが、新築アパートが次々と建てられる新興住宅地（韓国では新都市という）はもっとおすすめです!!
韓国の新興住宅地<br />建設ラッシュの世宗(セジョン)市
韓国の新興住宅地
建設ラッシュの世宗(セジョン)市
韓国の新興住宅地<br />建設ラッシュの世宗(セジョン)市
韓国の新興住宅地
建設ラッシュの世宗(セジョン)市
そのようなエリアは、毎年、数千戸単位でのアパート供給があります。そして、この供給過多が都市開発で数年間も続くからです。

韓国の大田（テジョン）広域市でいえば、도안(ドアン)洞や봉명동(ボンミョン)洞のエリアが新都市になります。

世宗（セジョン）特別自治市でいえば、종촌(チョンチョン)洞や다정(タジョン)洞、보람(ポラム)洞、소담(ソダム)洞、고운(コウン)洞、아름(アルム)洞、대평(テピョン)洞など政府庁舎があるエリア一体が新都市になります。

まとめ

次の金額は、私が今までチョンセ契約した新築アパート（34坪）のその契約時のチョンセ保証金額です。3件とも当時3億ウォン以下の不動産価格でしたからチョンセ率は50%以下ということになります。
    新築のチョンセ価格
  1. Pアパート 8F（大田市）：1億5千万ウォン
    ※新興住宅地
  2. Jアパート 16F（大田市）：1億6千万ウォン
  3. Sアパート 10F（世宗市）：1億6千万ウォン
    ※新興住宅地
大田市は人口や面積が日本の神戸や福岡に相当する都市です。
冒頭で私たち夫婦の話をしましたが、地域は世宗(セジョン)市（新興住宅地）の話です。昨年から今年にかけて1万世帯を超える供給があるため、築3年目にもかかわらずチョンセ率35.5%という事態が発生したのです。

「①新築アパート」、「②新興住宅地」という2つの条件が重なり非常に低いチョンセ率（安い保証金）での契約ができたのです。
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  • 韓国のマンション(アパート)とは？
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  • チョンセとは？
    韓国の賃貸制度「チョンセ」の意味や仕組み、保証金の相場や算出方法などを説明しています。
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  • ウォルセ契約書見本と日本語訳（直訳）
    韓国の不動産の賃貸制度「ウォルセ」の契約書見本です。日本語翻訳は韓国の契約書の文面に沿って硬い文章で訳しています。
  • ウォルセ契約書見本と日本語訳（意訳）
    韓国の不動産の賃貸制度「ウォルセ」の契約書見本です。日本語翻訳は理解しやすいよう易しい文章で訳しています。
  • チョンセ契約書見本と日本語訳（直訳）
    韓国の不動産の賃貸制度「チョンセ」の契約書見本です。日本語翻訳は韓国の契約書の文面に沿って硬い文章で訳しています。
  • チョンセ契約書見本と日本語訳（意訳）
    韓国の不動産の賃貸制度「チョンセ」の契約書見本です。日本語翻訳は理解しやすいよう易しい文章で訳しています。
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    アパートにプールやダンススタジオ、ゴルフ練習場、読書室などがあると毎月の管理費が高くなるというデメリットがあります。
  • 韓国のアパート探しの注意点（立地条件）
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  • 韓国のアパート管理費、コレ何の費用？
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