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高額なチョンセ保証金、安全対策は？
掲載 : 2018.2.1
目次
- 韓国のマンション(アパート)とは？
- アパート敷地内の公園
- 韓国のアパート駐車場（旧式と新式）
- 韓国住宅の駐車場事情と駐車場代
- 韓国アパートのゴミ捨て(従来型)
- 韓国アパートのゴミ処理(新システム)
- 韓国のモデルハウス（アパート分譲）
- 韓国のアパートの価格
- 韓国の不動産屋
- ウォルセとは？
- チョンセとは？
- 家賃ナシ？賃貸住宅のからくり
- 韓国人が簡単に不動産投資できるからくり
- 韓国で賢く住居費を抑える方法とは？
- チョンセローンと新婚夫婦専用ローン
- 新築アパートはチョンセ保証金が安い！？
- ウォルセ契約書見本と日本語訳（直訳）
- ウォルセ契約書見本と日本語訳（意訳）
- チョンセ契約書見本と日本語訳（直訳）
- チョンセ契約書見本と日本語訳（意訳）
- チョンセ率70%の物件を選ぶ理由
- 高額なチョンセ保証金、安全対策は？
- 賃貸契約を中途解約するとどうなるの？
- 韓国のアパート探しの注意点（構造）
- 韓国のアパート探しの注意点（共同施設）
- 韓国のアパート探しの注意点（立地条件）
- 衣類リサイクルボックスの実態
- 韓国のアパート管理費、コレ何の費用？
- 韓国の不動産取引関連用語
大家の詐欺や破産
韓国人の私も同じでした、以前は…。
ここでは保証金が飛んでしまう危険性を極力防ぐ方法をご紹介します！！
安全対策
ここでは、皆さんが「賃貸契約の当事者である借り主（賃借人）」の立場という設定で説明していきます！まずは、次の8項目をご覧ください。詳細は後ほど説明します。- チョンセ率が70%前後の物件を選択
- 契約前に、ローン物件でないかを確認
- 大家が自営業者でないか確認
- 大家に税金の未納がないか確認
- 契約書に「賃貸契約期間中に大家がローンをしない」ことを明記
- 保証金の残金送金前に登記を再確認
- 三大条件を満たす（居住、転入届、確定日付印）
- 役所で手続き後、登記を再々確認
安全対策 8項目
※
韓国語では不動産賃貸契約における借り主のことを세입자(セイプッチャ[貰入者])と言います。
１．チョンセ率70％の物件を選ぶ
チョンセ率とは、チョンセ保証金額（＝チョンセ価格）がその物件の不動産価値の何%にあたるかという割合のことです。- チョンセ保証金額 = 不動産価値 × チョンセ率（％）
※チョンセ保証金額のことをチョンセ価格(전세가)とも言います
チョンセ率が低ければ低いほど保証金が安くなるのでいいですが、単純に安ければ安全というわけでもないのです。実は、チョンセ率も考慮せねばなりません。
韓国で一般的なチョンセ率は70%で、そういった物件を選べばかなり安心です。それに対して、80%や90%といったチョンセ率の高い物件は非常にリスクが高くなるので契約は避けましょう。これについての詳細は別の記事で説明します。
➔ チョンセ率70%の物件を選ぶ理由をもっと詳しく
２．ローンのない物件を選ぶ
チョンセ物件には、ローン物件とそうでない物件があります。チョンセ物件におけるローン物件とは、大家が銀行ローンを組んで購入した物件をチョンセとして賃貸し、かつ現在もローン返済中のものを言います。このような物件は当然危険です。なぜなら、そういうケースは通常その物件を担保にしてローンを組んでいるため、大家のローン返済が滞るとその物件は競売にかけられるからです。そして、売却によって生じた代金は銀行へのローン返済に充てられます。
しかし、賃貸契約者（入居者）であるあなたも高額なチョンセ保証金を返してもらわねばなりません。なぜ銀行が優先なのでしょうか？
- 不動産には配当順位という優先順位があり、不動産が競売によって売却されたとき、売却代金は配当順位に従って配られます（配当されます）。売却代金は、第１順位の者にまず配られ、残った場合は次順位である第２順位、第3順位…の順で配られて行きます。第1順位の者に配られた時点で売却代金が残らなければ第2順位以下の取り分は当然ありません。配当順位は、ネットで登記簿謄本(등기부등본)を調べればわかります。
- 登記簿謄本では、その不動産の所有権、抵当権、チョンセ権、仮差押えなどの権利設定がどうなっているのかを確認できます。チョンセ契約をする際には、その物件に他の賃借人がいないか、銀行の融資を受けてないか、所有権がが変わっていないかなど契約前後で数回に渡って確認すべきです。
配当順位(배당순위)とは？
よって、あなたはローンの組まれていないチョンセ物件を探さねばならないわけですが、そのチョンセ物件自体にローンがなくても、その物件が別のローンの担保になっているケースもあるので、厳密に言えば抵当権が設定されていないチョンセ物件を探さねばなりません。そして、あなた本人が配当順位で第1順位になることが重要です。
不動産屋を訪れて物件を探すとき、ローンのない物件を探していることを伝えれば紹介してもらえます。不動産屋が嘘をついていないかと心配する必要はありません。
契約段階で不動産屋はその物件の登記簿謄本を調べて不動産の所有者が本当に大家なのかを確認する義務があるのですが、その際にローンの有無（抵当権の設定があるか）を確認できるからです。
もし動産屋がミスをしたり嘘をついたりしたらどうなるのでしょうか？これについても、不動産屋で業務保証関係証書を確認させてもらえば大丈夫です。
３．大家が自営業者でないか？
チョンセ物件の借り主であるあなたの配当順位が第1順位であれば安全だということでしたが、実はいくつか例外が存在します。そのうちの１つが、大家が自営業者だった場合です。
チョンセ物件がローンなし物件であり、かつあなたが後述の三大条件を満たしていても、大家が事業で失敗し、従業員たちが事業主である大家から給料や退職金、災害補償金を支給されなかった場合、「従業員たち」への配当が「第1順位であるあなた」より優先されるからです。
私は大家が事業主かどうかまで確認したことはありませんが、心配な方は不動産屋で物件を探す際に、大家が事業主でない人を希望していることを伝えればよいと思います。おそらく不動産屋が電話で大家に確認をとってくれるはずです。
４．大家に税金の未納がないか？
大家に税金の未納があった場合、状況によっては、競売物件の売却代金の配当が「第１順位のあなた」より「納税」優先になるケースがあります。あなたが役所に転入申告をしたその日に大家が国税庁からの税金未納通知書を受けとった場合は「国税が優先」されます。
それは、「あなたの権利」は転入申告をした翌日から発生しますが、「国税」は通知書が届いた当日発生するからです。
韓国には未納国税閲覧制度があり、管轄の税務署に申請することで大家に未納がないかの確認が可能ですが、確認には大家の同意が必要です。ちなみに、私自身は、税金の未納確認まではしたことありません。もし確認する場合は、国税だけでなく、地方税、財産税（日本の固定資産税のこと）も確認しましょう。
５．ローンについて契約書に明記
契約書を作成するとき「賃貸契約期間中、大家は本物件を担保にしたローンを組まない」ということを条件にし、その旨を特約として明記してもらえばよいです。６．保証金の残金送金前に登記の再確認
ところが、契約から残金送金までの期間にその物件の所有者が変わったり、その物件を担保に大家が銀行ローンを組んだりする可能性も否めません。大家が詐欺師ならなおさらですよね。
よって、高額な残金を大家に送金する直前にネットで登記簿謄本を見て物件の所有者や抵当権の設定などを再確認して下さい。
７．三大条件を満たす
いよいよ引っ越しです。このとき、次の3つの条件を満たすことで、あなたがその物件の配当順位第１順位となることができます。重要なのはこのうち1つでも欠けるとダメということ！
- 実際に居住する
※実際に家財道具を入れてそこで生活していなければならない - 役所で「転入申告」をする
- 役所で「確定日付（확정일자）」をチョンセ契約書に押印してもらう
※契約書に押印してもらうことでその物件の入居日が明確になる
三大条件
その後、できるだけ早く新居住地の役所（洞事務所など）に行き「転入申告」と「確定日付押印」の2つの手続きを行いますが、この手続きを急ぐのには理由があります。
役所での申請を終えるまでの間に、大家が詐欺を働いてその物件を担保にローンを組んだり、第三者に転売し物件の所有権が変わったりする可能性があるからです。それらを防ぐためにできるだけ早く手続きを終わらせるのです。（ただし、法的効力が発生するのは手続きした次の日から。）
実際に引越しした日が1月10日でも役所に申請した日が1月15日なら、「転入日」や「確定日付」は1月15日となり、この場合、三大条件の法的効力は1月16日から生じるということになってしまいます。
私は安全性を高めるため、「大家への保証金の送金」と「引っ越し」と「役所の手続き」を同じ日に行っています。
引っ越し業者が新居に荷物を搬入しているときに私は現場を抜け、役所に手続きをしに行くんです。引越し作業中の現場には妻を残して…。もし、現場に残る配偶者が韓国語ができない場合は家族や友人に助けてもらいましょう。（役所での手続きは世帯主か同居家族でなければなりません。）
８．配当順位の確認
役所の手続きが終わった後、ネットで最後にもう一度「動産登記」を調べ、自分が配当順位で第１順位になっているか（抵当権が設定されてないか）、大家が転売し物件所有者が変わってないかなどを確認すれば、これでOKです。それでも心配な人は
2018年現在は、住宅年保証公社の「チョンセ保証金返還保証(전세보증금반환보증)」とソウル保証の「チョンセ金保証信用保険(전세금보장신용보험)」の2種類の商品があります。
首都圏ではチョンセ保証金が５億ウォン(約5千万円)以下、首都圏以外では4億ウォン(約4千万円)以下であれば加入できます。
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