韓国のアパート探しの注意点（構造）

掲載 : 2017.9.19

１．管理費を抑える

日本もそうですが、マンションやアパートのような集合住居の場合、エレベーターや廊下、駐車場などの共有部分の管理運営費は全世帯で共同負担します。具体的には、共益費という名目で各世帯が支払うことが多いのではないでしょうか？

韓国も同じです。韓国では共有部分の管理運営費用を世帯数で割って1世帯当たりの負担費用を算出します。（ただし、単純に費用を均等に分けるのではなく、居住面積の広さに応じて負担額の比率が変わります。つまり、同じアパートでも居住面積が広い世帯は共益費が高くなるということです。）

この共益費のことを韓国では「アパート管理費」と呼びます。「アパート管理費」を抑えるためには、世帯数の多いアパートが適しています。500世帯規模のアパートより1000世帯規模、さらには1500世帯規模という具合に…。

ただし、ジム、読書室、ゴルフ練習場、プールなど共同施設がある場合は、上記と反対の結果が出ることもあります。それについては、別の記事で説明しています。

➔ 共同施設がある場合

２．物件周辺の発展

アパートの世帯数が多いと当然人口密度が高くなります。それに伴って商業施設や学校等などの需要が高まり、そのアパートを中心に地域が発展していき生活が便利になります。また、アパート周辺が発展すればアパートの資産価値も上昇し不動産投資にもなります。

これらの理由で韓国では世帯数の多いアパートが好まれる傾向があります。韓国で一番多いのは1つの団地が1000世帯規模のアパート。韓国でアパートに引っ越す場合は、せめて1000世帯規模のアパートを選ぶようにしましょう。

ロイヤル階を選択する

建設会社は、低層階（1階～3、4階まで）と最上階を除くその間の階（中層階、高層階）をロイヤル階と呼び、資産価値が高いため価格が高くなります。建設会社は、この低層階、中層階、高層階、最上階の価格を分けて分譲しています。

アパートの分譲は抽選で行われるため購入したい階を好きに選ぶことはできません。けれども、分譲後のマンションを売買する場合はロイヤル階を選んで買うのが賢明です。ロイヤル階は人気物件のため後々売却するときに需要がありますし、不動産価値が上がることでプレミアムが付き高く売ることができるからです。

ちなみに、世間一般的には、ロイヤル階の範囲が異なります。7、8階から最上階の１つ下の階を指してロイヤル階とすることが多いです。

南方きを選択する

南向きの家が好まれるのは日本と同じです。韓国ではマンションの中でも部屋が一列に並んで、できるだけ多い部屋が南向きの物件が人気があります。

下の2つは韓国によくあるスタイルのアパート間取り図（34坪）です。

全室南向き、北に窓があるアパート
（人気物件）

一部南向きで北に窓がないアパート

私は韓国で引越しを繰り返し、5か所のアパートで暮らしたことがあります。その経験からですが、LDKのキッチンに小窓があると部屋全体が明るくなることや、リビングの窓を開けた時に風通しがよく換気の効率があがること、夏に涼しいことなどメリットが多いと感じています。

角部屋と最上階は避ける

日本のマンションで多いのはオーソドックスな直方体の建物ではないでしょうか？同じフロアにある世帯が101号室、102号室、103号室というように横一列に並んでいるタイプです。

韓国のアパートも同様です。比較的新しいアパートはデザイン性に富んだ形状の建物も多いですが、2、30年前に建てられた古いアパートも含めると全体的にはまだまだ直方体タイプが多いです。こういう直方体タイプは、同じフロアに4世帯が横並び一列である形式が多いです。（例：1001号室、1002号室、1003号室、1004号室）

部屋の数字の味方ですが、例えば、801号室は8階の1号室、1001号室は10階の1号室ということになります。そして、1階から最上階までの1号室は同じ縦ライン（位置）にあります。この1号室の縦のラインを韓国では「１ライン」と表現します。304号室は3階の4号室ですから、4号室のライン、つまり、「4ライン」ということになります。

4ラインで構成された直方体の建物の場合、1と4ラインの世帯は角部屋、2と3ラインは中部屋となります。韓国ではこの角部屋のことを「サイドライン」と表現します。つまり、この場合は１と4ラインが「サイドライン」ということになります。日本も同じですが、角部屋（サイドライン）は外気の影響を受けやすく夏は暑くて冬は寒い上、冷暖房効率が悪く光熱費がかかりますよね…。韓国も同じです。

不動産屋は「最近のアパートは断熱性能が良く角部屋や最上階でも問題ない」と言いますが、それは営業トークですから注意して下さいね。3件の新築アパートに住んだことがある私の経験上、最近のアパートでも角部屋はやはりよくなかったです。例えばオンドルをつけてもなかなか室温が上がらず寒い思いをしました。最上階も恐らく同様でしょう。選択の余地があるならば最上階以外の中部屋を選択することをお勧めします。

ただし、韓国人の中には角部屋か中部屋かを気にしない人も多く売買価格（資産価値）にはあまり影響がない部分です。最上階の資産価値はケースバイケースです。通常、最上階の物件の資産価値が下がりますが、付加価値をつけた最上階の物件の場合は資産価値が上がります。

代表的な例は複層階の構造にした物件です。アパートであるにもかかわらず家の中に階段があって1階と2階に部屋がある物件や屋上を占有し自由に使える屋上付き物件です。不人気の最上階物件を分譲しやすくするため建設会社が考え出した特殊なケースです。

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角部屋と最上階は避ける

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