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家賃ナシ？賃貸住宅のからくり

掲載 : 2017.5.21
[肥満度チェック] 実は肥満じゃない？

大家に何の得があるのか？

家賃も受け取らない、保証金も契約満了後に全額返還する韓国の賃貸制度「チョンセ(전세)」、大家にどんなメリットがあるのでしょうか？
➔ チョンセ制度について

チョンセが成り立つためには次の２つの条件が必要です。
  1. 銀行預金の金利が高い
  2. 築年数とともに不動産価値が上がる

利子で儲ける

皆さんが理解しやすいよう次のような具体例を挙げて説明します。
    状況例
  1. チョンセ保証金：２億ウォン（約2千万円）
  2. 契約期間：2年
  3. 銀行預金の年利が5%
大家は、賃貸契約時に物件の借り主から受けとった「チョンセ保証金（２億ウォン）」を銀行に預金します。賃貸契約満了時には預金を解約して保証金を借り主に全額返金するわけですが、預金で得た5%の利子が大家の利益になります。

保証金額が２億ウォンならば年間の利子は１千万ウォン、実際の預金期間は約２年なので２千万ウォン近い利子が付くことになります。つまり、2年間の賃貸契約で日本円にして200万円ほどの儲けが出るということです。

金利5%は2010年頃の話で、昔は年利が十数%という恐ろしい時代もありました。大家は、ウォルセで家賃収入を得るのとどちらが得か計算して得する方の賃貸制度を利用すればいいのです。

銀行金利が低くなりすぎると大家に得がなくなるので、賃貸方式をチョンセからウォルセに切り替えて家賃収入を得ようとする大家が増えます。

売却で儲ける

韓国人はアパートやビラなどを購入して賃貸物件にして不動産投資しする人が多いです。
※韓国ではマンションのことをアパートと表現
アパート
アパート
ビラ
ビラ
通常は物件が古くなって不動産価値が上がります。正確に言えば建物自体の価格は下がっているのかもしれません。でも、マンション売買の場合、普通は建物と土地の価格を別々に考えるなんてことはしません。ですから、古い物件でも不動産価値が上がるというのは、地価がかなり上昇しているということなんです。

アパートを購入して数年後には5000万ウォン、１０億ウォンと不動産価値が上昇するので、そのときに物件を売却すれば利益が出ます。つまり、家賃収入がなくても不動産を数年間所持して売却するだけで稼げるわけです。上で説明した預金の利子も利益になることを忘れちゃだめですよ。

では、なぜ地価がそんなに上昇するのでしょうか？

韓国のアパートは基本的に高層で団地を形成しています。よって、アパート全体で世帯数が500世帯や1000世帯といった大規模のものが多いのが特徴です。

世帯数が多いと人口密度が高くなるので、周辺の商店や交通網が大きく発展し、幼稚園や学校なども新設されます。地価の上昇はこのためです。実際に築20年、30年といった古いアパートでも分譲時より価格が高い物件はとても多いです。 日本は戸建て住宅の割合が多いことや小規模マンションが多いのでなかなか韓国のようには難しいと思います。

ここまで夢のような不動産投資について書きましたが、実は、ここ数年ぐらいで韓国の不動産投資にも陰りが出始めています。バブル崩壊説もメディアに出てますし、文在寅（ムン・ジェイン）大統領が2件以上の不動産所持者の税金を増やすという不動産投資対策も2018年春から施行されるようです。
[肥満度チェック] 実は肥満じゃない？
#韓国 #不動産 #賃貸制度 #賃貸住宅 #賃貸契約 #マンション #アパート #家賃 #保証金 #しくみ #意味 #家賃 #チョンセ #전세 #専貰 #メリット
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  • 韓国のマンション(アパート)とは？
    日本のマンションに相当する建物を韓国ではマンションではなくアパートと呼びます。ここではその特徴を見てみましょう。
  • アパート敷地内の公園
    韓国のアパート団地ないにある公園です。どんな遊具があるのでしょうか？
  • 韓国のアパート駐車場（旧式と新式）
    韓国のアパートの駐車場について紹介しています。古いアパートと新しいアパートでは駐車場のスタイルが違うので見てみましょう。
  • 韓国住宅の駐車場事情と駐車場代
    韓国の駐車場不足は深刻で路駐がひどいです。一体何が原因でしょうか？戸建て住宅やアパートの駐車場事情を見てみましょう。
  • 韓国アパートのゴミ捨て(従来型)
    韓国ではどのようにゴミ捨てをするのでしょうか？ゴミの分別があるのでしょうか？ゴミの廃棄方法について見てみましょう。
  • 韓国アパートのゴミ処理(新システム)
    1999年から新都市中心に設置されている韓国のアパートのゴミ処理システムについて紹介しています。一体どんな方法でゴミを捨てるのでしょうか？
  • 韓国のモデルハウス（アパート分譲）
    韓国で日本のマンションにあたる韓国のアパートのモデルハウス見学をするのも面白いと思いませんか？
  • 韓国のアパートの価格
    日本のマンションに該当する韓国のアパート。34坪の物件の場合一体いくらぐらいするのでしょうか？分譲時の坪単価高額ランキングなど掲載しています。
  • 韓国の不動産屋
    ここでは韓国で不動産の賃貸契約をするときの仲介手数料や契約期間満了前の解約時に注意すべき点などについて説明しています。
  • ウォルセとは？
    韓国の賃貸制度「ウォルセ」の意味や仕組み、保証金と家賃の相場や算出方法などを説明しています。
  • チョンセとは？
    韓国の賃貸制度「チョンセ」の意味や仕組み、保証金の相場や算出方法などを説明しています。
  • 家賃ナシ？賃貸住宅のからくり
    韓国の家賃を取らないチョンセ制度、大家さんは一体どこで収益を得ているのでしょうか？大家さんの立場でそのしくみを説明しています。
  • 韓国人が簡単に不動産投資できるからくり
    不動産投資が盛んな韓国。資金のない人でも比較的簡単に不動産投資で稼げるのは日本にはないある制度を利用しているからです。一体どんな方法か見てみましょう！
  • 韓国で賢く住居費を抑える方法とは？
    経済的な余裕がない場合でもチョンセを利用する裏技があります。この場合ウォルセとチョンセのどちらを選択するとより支出を抑えられるのでしょうか？
  • チョンセローンと新婚夫婦専用ローン
    韓国でチョンセ物件を賃貸したいけれど資金がない場合は低金利のチョンセローンを利用できます。ここではこのローン制度について紹介しています。
  • 新築アパートはチョンセ保証金が安い！？
    韓国でできるだけ安い保証金でアパートを借りたい、ここでは高額なチョンセ保証金を安くする方法を紹介しています。
  • ウォルセ契約書見本と日本語訳（直訳）
    韓国の不動産の賃貸制度「ウォルセ」の契約書見本です。日本語翻訳は韓国の契約書の文面に沿って硬い文章で訳しています。
  • ウォルセ契約書見本と日本語訳（意訳）
    韓国の不動産の賃貸制度「ウォルセ」の契約書見本です。日本語翻訳は理解しやすいよう易しい文章で訳しています。
  • チョンセ契約書見本と日本語訳（直訳）
    韓国の不動産の賃貸制度「チョンセ」の契約書見本です。日本語翻訳は韓国の契約書の文面に沿って硬い文章で訳しています。
  • チョンセ契約書見本と日本語訳（意訳）
    韓国の不動産の賃貸制度「チョンセ」の契約書見本です。日本語翻訳は理解しやすいよう易しい文章で訳しています。
  • チョンセ率70%の物件を選ぶ理由
    韓国でチョンセ物件を探すときチョンセ率を確認して下さい。退去時に高額な保証金が戻ってこないリスクと関係があるからです。
  • 高額なチョンセ保証金、安全対策は？
    韓国で賃貸住宅を契約時、高額な保証金を支払うケースがありますが退去時確実に返済されるのか心配ですよね？ここではその安全対策について紹介します。
  • 賃貸契約を中途解約するとどうなるの？
    韓国で賃貸契約を中途解約する、あるいは解約されると一体どうなるのでしょうか？ペナルティーや不利益があるのでしょうか？
  • 韓国のアパート探しの注意点（構造）
    韓国で人気のアパートの条件とは？ここでは韓国のアパート選びに重要なポイントを紹介しています。
  • 韓国のアパート探しの注意点（共同施設）
    アパートにプールやダンススタジオ、ゴルフ練習場、読書室などがあると毎月の管理費が高くなるというデメリットがあります。
  • 韓国のアパート探しの注意点（立地条件）
    韓国で人気のアパートの条件とは？ここでは韓国のアパート選びに重要なポイントを紹介しています。
  • 衣類リサイクルボックスの実態
    韓国のアパートのゴミ捨て場に置かれている衣類のリサイクルボックスは業者が利益を得るための不当なものです。
  • 韓国のアパート管理費、コレ何の費用？
    韓国のマンション管理費のうち分かりにくいもの장기수선충당금(長期修繕充当金)、수선유지비(修繕維持費)、선수관리비(選授管理費)について説明しています。
  • 韓国の不動産取引関連用語
    韓国で賃貸契約をする際に知っておくと役に立つ用語や分かりにくい用語などをまとめています。
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家賃ナシ？賃貸住宅のからくり - マンション
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家賃ナシ？賃貸住宅のからくり

掲載 : 2017.5.21
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大家に何の得があるのか？

家賃も受け取らない、保証金も契約満了後に全額返還する韓国の賃貸制度「チョンセ(전세)」、大家にどんなメリットがあるのでしょうか？
➔ チョンセ制度について

チョンセが成り立つためには次の２つの条件が必要です。
  1. 銀行預金の金利が高い
  2. 築年数とともに不動産価値が上がる

利子で儲ける

皆さんが理解しやすいよう次のような具体例を挙げて説明します。
    状況例
  1. チョンセ保証金：２億ウォン（約2千万円）
  2. 契約期間：2年
  3. 銀行預金の年利が5%
大家は、賃貸契約時に物件の借り主から受けとった「チョンセ保証金（２億ウォン）」を銀行に預金します。賃貸契約満了時には預金を解約して保証金を借り主に全額返金するわけですが、預金で得た5%の利子が大家の利益になります。

保証金額が２億ウォンならば年間の利子は１千万ウォン、実際の預金期間は約２年なので２千万ウォン近い利子が付くことになります。つまり、2年間の賃貸契約で日本円にして200万円ほどの儲けが出るということです。

金利5%は2010年頃の話で、昔は年利が十数%という恐ろしい時代もありました。大家は、ウォルセで家賃収入を得るのとどちらが得か計算して得する方の賃貸制度を利用すればいいのです。

銀行金利が低くなりすぎると大家に得がなくなるので、賃貸方式をチョンセからウォルセに切り替えて家賃収入を得ようとする大家が増えます。

売却で儲ける

韓国人はアパートやビラなどを購入して賃貸物件にして不動産投資しする人が多いです。
※韓国ではマンションのことをアパートと表現
アパート
アパート
ビラ
ビラ
通常は物件が古くなって不動産価値が上がります。正確に言えば建物自体の価格は下がっているのかもしれません。でも、マンション売買の場合、普通は建物と土地の価格を別々に考えるなんてことはしません。ですから、古い物件でも不動産価値が上がるというのは、地価がかなり上昇しているということなんです。

アパートを購入して数年後には5000万ウォン、１０億ウォンと不動産価値が上昇するので、そのときに物件を売却すれば利益が出ます。つまり、家賃収入がなくても不動産を数年間所持して売却するだけで稼げるわけです。上で説明した預金の利子も利益になることを忘れちゃだめですよ。

では、なぜ地価がそんなに上昇するのでしょうか？

韓国のアパートは基本的に高層で団地を形成しています。よって、アパート全体で世帯数が500世帯や1000世帯といった大規模のものが多いのが特徴です。

世帯数が多いと人口密度が高くなるので、周辺の商店や交通網が大きく発展し、幼稚園や学校なども新設されます。地価の上昇はこのためです。実際に築20年、30年といった古いアパートでも分譲時より価格が高い物件はとても多いです。 日本は戸建て住宅の割合が多いことや小規模マンションが多いのでなかなか韓国のようには難しいと思います。

ここまで夢のような不動産投資について書きましたが、実は、ここ数年ぐらいで韓国の不動産投資にも陰りが出始めています。バブル崩壊説もメディアに出てますし、文在寅（ムン・ジェイン）大統領が2件以上の不動産所持者の税金を増やすという不動産投資対策も2018年春から施行されるようです。
[肥満度チェック] 実は肥満じゃない？
#韓国 #不動産 #賃貸制度 #賃貸住宅 #賃貸契約 #マンション #アパート #家賃 #保証金 #しくみ #意味 #家賃 #チョンセ #전세 #専貰 #メリット
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  • 韓国のマンション(アパート)とは？
    日本のマンションに相当する建物を韓国ではマンションではなくアパートと呼びます。ここではその特徴を見てみましょう。
  • アパート敷地内の公園
    韓国のアパート団地ないにある公園です。どんな遊具があるのでしょうか？
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    韓国のアパートの駐車場について紹介しています。古いアパートと新しいアパートでは駐車場のスタイルが違うので見てみましょう。
  • 韓国住宅の駐車場事情と駐車場代
    韓国の駐車場不足は深刻で路駐がひどいです。一体何が原因でしょうか？戸建て住宅やアパートの駐車場事情を見てみましょう。
  • 韓国アパートのゴミ捨て(従来型)
    韓国ではどのようにゴミ捨てをするのでしょうか？ゴミの分別があるのでしょうか？ゴミの廃棄方法について見てみましょう。
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    1999年から新都市中心に設置されている韓国のアパートのゴミ処理システムについて紹介しています。一体どんな方法でゴミを捨てるのでしょうか？
  • 韓国のモデルハウス（アパート分譲）
    韓国で日本のマンションにあたる韓国のアパートのモデルハウス見学をするのも面白いと思いませんか？
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    日本のマンションに該当する韓国のアパート。34坪の物件の場合一体いくらぐらいするのでしょうか？分譲時の坪単価高額ランキングなど掲載しています。
  • 韓国の不動産屋
    ここでは韓国で不動産の賃貸契約をするときの仲介手数料や契約期間満了前の解約時に注意すべき点などについて説明しています。
  • ウォルセとは？
    韓国の賃貸制度「ウォルセ」の意味や仕組み、保証金と家賃の相場や算出方法などを説明しています。
  • チョンセとは？
    韓国の賃貸制度「チョンセ」の意味や仕組み、保証金の相場や算出方法などを説明しています。
  • 家賃ナシ？賃貸住宅のからくり
    韓国の家賃を取らないチョンセ制度、大家さんは一体どこで収益を得ているのでしょうか？大家さんの立場でそのしくみを説明しています。
  • 韓国人が簡単に不動産投資できるからくり
    不動産投資が盛んな韓国。資金のない人でも比較的簡単に不動産投資で稼げるのは日本にはないある制度を利用しているからです。一体どんな方法か見てみましょう！
  • 韓国で賢く住居費を抑える方法とは？
    経済的な余裕がない場合でもチョンセを利用する裏技があります。この場合ウォルセとチョンセのどちらを選択するとより支出を抑えられるのでしょうか？
  • チョンセローンと新婚夫婦専用ローン
    韓国でチョンセ物件を賃貸したいけれど資金がない場合は低金利のチョンセローンを利用できます。ここではこのローン制度について紹介しています。
  • 新築アパートはチョンセ保証金が安い！？
    韓国でできるだけ安い保証金でアパートを借りたい、ここでは高額なチョンセ保証金を安くする方法を紹介しています。
  • ウォルセ契約書見本と日本語訳（直訳）
    韓国の不動産の賃貸制度「ウォルセ」の契約書見本です。日本語翻訳は韓国の契約書の文面に沿って硬い文章で訳しています。
  • ウォルセ契約書見本と日本語訳（意訳）
    韓国の不動産の賃貸制度「ウォルセ」の契約書見本です。日本語翻訳は理解しやすいよう易しい文章で訳しています。
  • チョンセ契約書見本と日本語訳（直訳）
    韓国の不動産の賃貸制度「チョンセ」の契約書見本です。日本語翻訳は韓国の契約書の文面に沿って硬い文章で訳しています。
  • チョンセ契約書見本と日本語訳（意訳）
    韓国の不動産の賃貸制度「チョンセ」の契約書見本です。日本語翻訳は理解しやすいよう易しい文章で訳しています。
  • チョンセ率70%の物件を選ぶ理由
    韓国でチョンセ物件を探すときチョンセ率を確認して下さい。退去時に高額な保証金が戻ってこないリスクと関係があるからです。
  • 高額なチョンセ保証金、安全対策は？
    韓国で賃貸住宅を契約時、高額な保証金を支払うケースがありますが退去時確実に返済されるのか心配ですよね？ここではその安全対策について紹介します。
  • 賃貸契約を中途解約するとどうなるの？
    韓国で賃貸契約を中途解約する、あるいは解約されると一体どうなるのでしょうか？ペナルティーや不利益があるのでしょうか？
  • 韓国のアパート探しの注意点（構造）
    韓国で人気のアパートの条件とは？ここでは韓国のアパート選びに重要なポイントを紹介しています。
  • 韓国のアパート探しの注意点（共同施設）
    アパートにプールやダンススタジオ、ゴルフ練習場、読書室などがあると毎月の管理費が高くなるというデメリットがあります。
  • 韓国のアパート探しの注意点（立地条件）
    韓国で人気のアパートの条件とは？ここでは韓国のアパート選びに重要なポイントを紹介しています。
  • 衣類リサイクルボックスの実態
    韓国のアパートのゴミ捨て場に置かれている衣類のリサイクルボックスは業者が利益を得るための不当なものです。
  • 韓国のアパート管理費、コレ何の費用？
    韓国のマンション管理費のうち分かりにくいもの장기수선충당금(長期修繕充当金)、수선유지비(修繕維持費)、선수관리비(選授管理費)について説明しています。
  • 韓国の不動産取引関連用語
    韓国で賃貸契約をする際に知っておくと役に立つ用語や分かりにくい用語などをまとめています。
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